Faire du quartier Pleyel un pôle d’attractivité touristique et de loisirs à l’échelle métropolitaine : telle est l’ambition de Mathieu Hanotin, maire (PS) de Saint-Denis (Seine-Saint-Denis) depuis juin 2020 et président de l’établissement public territorial (EPT) Plaine Commune. Longtemps enclavé, le site est désormais beaucoup plus accessible grâce à la mise en service de la gare Saint-Denis Pleyel (où se croiseront à terme les lignes 14, 15, 16 et 17 du Grand Paris Express) et de l’ouvrage de franchissement des voies ferrées qui le connecte au reste du territoire dionysien, et notamment au Stade de France, tout en permettant d’accéder au RER D.
La transformation du quartier passe par la création d’une ZAC, « Cœur Pleyel », qui se déploiera de part et d’autre de la gare. Les 162 000 m2 SP programmés à ce stade devraient se répartir entre environ 2 000 chambres d’hôtel (88 400 m2 ), des équipements culturels et de loisirs (18 700 m2 ), 320 logements (22 350 m2 ) avec des commerces et services en pied d’immeuble (17 750 m2 ) et des bureaux (14 800 m2 ). Une programmation très éloignée de celle de l’ex-ZAC Pleyel, lancée en 2019 par la précédente équipe intercommunale. Sur le même périmètre de 14 ha, elle prévoyait une surface de plancher de 310 000 m2 , dédiée pour moitié à des bureaux. Elle s’organisait autour du projet Les Lumières Pleyel (176 000 m2 dont 120 000 m2 de bureaux et près de 500 logements), porté par le groupement Sogelym Dixence (mandataire), Crédit agricole Immobilier, Aire Nouvelle et Euroéquipements, lauréat de la consultation Inventons la Métropole du Grand Paris en 2017.
« Réorienter la ZAC existante »
« Au lendemain de son élection, Mathieu Hanotin a affiché sa volonté de faire de Plaine Commune un territoire de destination, prenant appui sur le quartier Pleyel et son hub de transports, et annoncé son intention de réorienter la ZAC existante. Cette vision politique a précédé la crise du marché des bureaux provoquée par le Covid », rappelle Damaly Chum, directrice générale adjointe du pôle Fabrique de la ville durable à Plaine Commune.
La refonte aurait sans doute été moins radicale sans l’annulation de la ZAC Pleyel par le tribunal administratif de Montreuil en janvier 2021 au motif de l’insuffisance de l’étude d’impact, confirmée en appel moins d’un an plus tard. Prenant acte du jugement, l’EPT a alors décidé de relancer toute la procédure.
Pour commencer, il a commandé deux études : l’une sur les nouvelles orientations programmatiques du secteur Pleyel, attribuée à Volterre (avec Créaspace) ; l’autre, urbaine, confiée à Devillers & Associés (avec Artelia), qui a abouti à la mise au point d’un plan guide d’aménagement d’ensemble en juin 2024.
« Consensus »
La SPL Plaine Commune Développement, aménageur de l’ex-ZAC Pleyel, a elle aussi, de son côté, poursuivi le travail. « Le juge administratif n’avait pas annulé les contrats que nous avions déjà conclus : le traité de concession d’aménagement qui a été résilié fin 2024, lorsque le nouveau, celui de Cœur Pleyel, a pris le relais ; le marché de maîtrise d’œuvre urbaine avec Bordas-Peiro, qui a pris fin en février dernier ; celui des espaces publics avec Cube² et Après la Pluie ainsi que les premiers marchés de travaux, de dépollution notamment », détaille Gildas Maguer, directeur général de Plaine Commune Développement. La SPL a ainsi pu préparer les éléments du premier projet qui ont été conservés mais qui ne sont pas inclus dans la programmation de la ZAC Cœur Pleyel. Cela correspond au groupe scolaire Lili-Boulanger en reconstruction, à l’immeuble de bureaux Pleyad 5 (15 000 m2 ) ainsi qu’aux 481 logements des Lumières Pleyel « sur lequel il existait un consensus », souligne Gildas Maguer. Le coup d’envoi de la première phase (189 appartements, conçus par Ateliers 2/3/4 et Snøhetta, livrés en 2027) a été donné en février dernier.
S’agissant du volet tertiaire des Lumières Pleyel, l’EPT et la SPL ont dû négocier la sortie du protocole de réservation des droits à construire signé en 2018. « L’accord passé en 2022 prévoit que le groupement bénéficie d’un droit de premier regard sur environ 80 000 m2 SP du programme de la nouvelle ZAC. Il court jusqu’à la fin 2026, mais est assorti d’une clause de revoyure », précise Gildas Maguer.
Désignée en début d’année comme aménageur de Cœur Pleyel pour treize ans, Plaine Commune Développement a lancé une consultation de maîtrise d’œuvre urbaine, dont le lauréat devrait être retenu cet été, et choisi Empreinte (avec Igrec-Ingénierie) pour la conception du futur parc central d’1 ha qui reliera la rue du Landy au parvis de la gare. Au total, quelque 50 000 m2 d’espaces publics seront créés ou requalifiés. Autre marqueur fort du projet : l’implantation de deux immeubles de grande hauteur, au nord et au sud de la gare, à programmation hôtelière et de loisirs. Le calendrier prévoit la création de la ZAC en 2027 et la livraison des premiers programmes à l’horizon 2030. Le bilan financier s’établit à environ 100 M€.
« Un grand équipement culturel et de loisirs, véritable attracteur urbain », Mathieu Hanotin, maire (PS) de Saint-Denis et président de Plaine Commune
« Avec les 1 000 chambres d’hôtels déjà existantes à ses abords immédiats, le futur centre culturel exploité par Art Explora au-dessus de la gare Saint-Denis Pleyel ou encore la Cité du cinéma qui proposera désormais des expositions grand public, la ZAC Cœur Pleyel a vocation à devenir le cœur battant du pôle d’attractivité-hospitalité que nous voulons créer à l’échelle de Plaine Commune et à impulser une dynamique positive pour le reste du territoire. Nous avons déjà entamé des discussions avec différents opérateurs, notamment sur les activités culturelles et de loisirs. Nous souhaitons accueillir un grand équipement qui soit une véritable destination, c’est-à-dire suffisamment singulier et original pour attirer à lui seul des visiteurs. Le choix de sortir de l’immobilier tertiaire pour le remplacer par des hôtels et une offre de loisirs répond à deux autres préoccupations : créer des emplois qui profiteront à la population de Plaine Commune et aménager un quartier agréable à vivre pour ses habitants, qui ne se videra pas à 18 heures mais restera animé le soir et la nuit. »
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